SCAR – SÃO CARLOS Empreend. e Participações S.A.

SCAR4

A São Carlos Empreendimentos é uma das principais empresas de investimento e administração de imóveis comerciais do Brasil. Sua especialidade é comprar edifícios de escritório grandes e com ineficiências, e trabalhar para corrigí-los aumentando sua rentabilidade. O objetivo da São Carlos é maximizar a receita de aluguel dos imóveis e o valor do portfólio da empresa, através de uma estratégia que inclui: (a) investir em edifícios de escritório com grandes lajes e lojas de varejo de rua; (b) implementar melhorias a partir de uma gestão ativa e profissional e aumentar os aluguéis; e (c) vender os imóveis já maturados, que atingiram seu pleno potencial de geração de receita. O portfólio da empresa tem principalmente edifícios de escritórios padrão classe A e lojas de varejo, localizados principalmente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro. A São Carlos não trabalha com imóveis residenciais, hoteis, shoppings ou pequenos escritórios.

A empresa foi criada a partir da cisão dos ativos imobiliários do grupo Lojas Americanas, em 1999, para operar de modo independente no setor de imóveis comerciais. Os controladores da São Carlos, com 54% do capital, são J. P. Lemann, C. A. Sicupira e M. Telles. A empresa é listada no Novo Mercado de governança corporativa da BM&F Bovespa em Dezembro de 2006, com o ticker SCAR3 (ticker Bloomberg: SCAR3 BZ ).

A São Carlos encerrou junho de 2013 com um portfólio de 62 imóveis e valor de mercado estimado em R$ 4,2 bilhões,faturamento recorrente com alugueis calculado em R$ 300 milhões/ano e margem EBITDA recorrente de 85% das receitas líquidas.

RI:  dri@scsa.com.br

Site:  http://www.scsa.com.br/saocarlos2011/index_ri_pt.htm

As métricas mais utilizadas para se avaliar uma empresa como a São Carlos em relação a seus pares, têm como base o NAV (Net Asset Value), o FFO (Funds from Operations) e o Cap rate.

NAV: Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias.

FFO: Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houver. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras companhias.

Cap Rate: Receita bruta de um imóvel com locações nos próximos 12 meses, considerando os atuais valores nos contratos de locação, 100% de ocupação, e nenhum reajuste pela inflação, dividida pelo valor de mercado do imóvel.

Entendendo o Demonstrativo de Resultados da São Carlos

Receita Operacional Bruta: praticamente 100% da receita bruta da São Carlos vem da locação de imóveis comerciais em seu portfólio. Todos os contratos de locação são reajustados anualmente pela inflação, sendo aproximadamente 90% pelo índice IGP-M. A sazonalidade na receita é relativamente baixa e concentra-se nos contratos de locação de lojas de rua. Nestes casos, todo mês o locatário paga para a São Carlos um percentual das suas vendas e especificamente no mês de dezembro paga um valor adicional, para completar um valor mínimo anual definido em contrato. O valor de aluguel que cobramos em todos os nossos contratos é Triple Net, ou seja, é líquido de despesas com o condomínio, com impostos sobre o imóvel (notadamente o IPTU) e com seguro e manutenções básicas, que são de responsabilidade do locatário.

Impostos sobre Receita: praticamente 100% das deduções sobre a receita bruta da São Carlos são despesas com os impostos PIS e COFINS. As alíquotas de PIS e COFINS são respectivamente 1,65% e 7,60% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Real’, e são respectivamente 0,65% e 3,00% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Presumido’. A estrutura societária da São Carlos inclui empresas que adotam o regime de ‘Lucro Real’ e empresas que adotam o regime de ‘Lucro Presumido’.

Custo de Produtos Vendidos: 100% da rubrica ‘Custo de Produtos Vendidos’ do Demonstrativo de Resultados da São Carlos se refere a despesas com depreciação/amortização.

Despesas Gerais e Administrativas (G&A): As principais despesas da São Carlos são: IMÓVEIS (notadamente despesas com áreas vagas, como por exemplo, condomínio, IPTU, manutenção e comissão de corretores); PESSOAL; e SERVIÇOS DE TERCEIROS (ex. advogados, auditores, consultores, cartórios e publicações legais). A partir de Janeiro de 2011 a provisão para pagamento de bônus à administração e empregados passou a ser contabilizada mensalmente (antes, era integralmente contabilizada no mês de dezembro).

Imposto de Renda e Contribuição Social (IR/CS): As alíquotas de IR e CS são respectivamente 25,00% (15% mais adicional de 10% sobre o lucro acima R$ 240 mil no ano) e 9,00% do lucro antes dos impostos, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Real’, e são respectivamente 8,00% e 2,88% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Presumido’. A estrutura societária da São Carlos inclui empresas que adotam o regime de ‘Lucro Real’ e empresas que adotam o regime de ‘Lucro Presumido’.

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31 comentários sobre “SCAR – SÃO CARLOS Empreend. e Participações S.A.

  1. São Paulo, 09 de agosto de 2016 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (BM&FBOVESPA: SCAR3), anuncia hoje seus resultados referentes ao segundo trimestre de 2016.

    Para acessar o Release de Resultados, clique aqui.

    PRINCIPAIS DESTAQUES

    EBITDA recorrente atinge R$ 58,7 milhões e FFO totaliza R$ 10,5 milhões no 2T16, com margens de 80% e 14%, respectivamente;

    A receita bruta com locações alcança R$ 154,5 milhões no 6M16;

    Intensa atividade de locação no trimestre com locação dos empreendimentos Morumbi Park (22,2 mil m2), SPOPX (3,3 mil m2) e CA Cidade Nova (1,8 mil m2);

    Taxas de vacância física e financeira encerram o trimestre em 13,5% e 13,8%, respectivamente, patamares inferiores às médias de mercado e às taxas registradas no 1T16 e 2T15;

    Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,4 bilhões e NAV (net asset value) atinge R$ 2,9 bilhões, correspondente a R$ 52,4 por ação;

    Venda do Edifício Top Center Offices por R$ 152,6 milhões, com taxa interna de retorno real de 59% a.a., concluída em julho de 2016;

    Novo programa de recompra de ações no limite de 800 mil ações e prazo de 365 dias aprovado em Mai/16.

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  2. 🙂 R$ 11334,77/m² de ABL

    São Carlos FATO RELEVANTE: VENDA DO EDIFÍCIO TOP CENTER OFFICES

    São Paulo, 01 de julho de 2016 – A SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. (“São Carlos” e BM&FBOVESPA: SCAR3) comunica aos seus acionistas e ao mercado em geral, que a Top Center Empreendimentos e Participações Ltda., subsidiária da São Carlos, celebrou nesta data Escritura Pública de Venda e Compra, através da qual vendeu o Edifício Top Center Offices (“Top Center”) pelo valor de R$ 152,6 milhões com o recebimento integral do valor da transação efetivada nesta data.

    O Top Center é um edifício de escritórios de alto padrão localizado na Avenida Paulista em São Paulo – SP. O empreendimento possui 13.463 m2 de área bruta locável (“ABL”) distribuídos em 17 andares e 370 vagas de garagem.

    O portfólio da São Carlos e suas controladas passa a ter 84 imóveis, com ABL própria de 410.144 m2 e valor de mercado estimado em R$ 4,3 bilhões.

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  3. São Paulo, 12 de novembro de 2015 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (BM&FBOVESPA: SCAR3), anuncia hoje seus resultados referentes ao terceiro trimestre de 2015.

    Para acessar o Release de Resultados, clique aqui.

    PRINCIPAIS DESTAQUES

    Receita bruta com locações atinge R$ 80,7 milhões no 3T15, um crescimento de 16,4% em relação ao 3T14. Na mesma base de imóveis, a receita bruta cresceu 8,5%

    EBITDA recorrente aumenta 18,8% no 3T15, alcançando R$ 63,5 milhões

    Margem EBITDA e FFO alcançam 83,8% e 25,2%, respectivamente no 3T15

    Lucro líquido cresce 89,1% no acumulado do ano, alcançando R$ 153,9 milhões

    Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,4 bilhões e NAV (net asset value) atinge R$ 3,0 bilhões, correspondente a R$ 53,9 por ação

    Torre A EZ Towers e Edifício Jardim Europa alcançam ocupação de 50% e 93%, respectivamente

    Redução de 1 p.p. na vacância do portfólio em relação a Jun/15, alcançando 15,1%

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  4. 1T15

    LL recorrente 27,8MM -9,7%x1T14

    Principais Destaques

     Receita bruta com locações aumenta 9,4%, atingindo R$ 78,9 milhões;

     EBITDA e FFO atingem R$ 65,2 milhões e R$ 35,3 milhões no 1T15, com margem de 88% e 48%,
    respectivamente;

     Lucro líquido alcança R$ 62,7 milhões, considerando o ganho na venda de ativos. O lucro líquido recorrente fecha
    o trimestre em R$ 27,9 milhões, com margem líquida de 38%;

     Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,5 bilhões, com alta de 3,5% em 12 meses;

     NAV (net asset value) atinge R$ 3,1 bilhões, correspondente a R$ 55 por ação;

     Assinatura da escritura de compra da Torre A do empreendimento EZ Towers com assunção de financiamento
    de R$ 518 milhões, com taxa de juros de 8,9% aa. + TR e amortização do principal a partir de agosto de 2016;

     Conclusão das obras de retrofit do edifício Jardim Europa, com certificação LEED® Core & Shell Gold;

     Distribuição de dividendos de R$ 11,8 milhões, equivalente a R$ 0,21 / ação, deliberado na AGO de 30 de abril
    de 2015;

     Novo programa de recompra de ações no limite de 1.000.000 de ações pelo prazo de 365 dias.

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  5. COMUNICADO AO MERCADO

    São Carlos Anuncia a Conclusão das Obras do Centro Administrativo Cidade Nova e a Assinatura de Contrato de Locação de 47% da Área Locável do Empreendimento

    São Paulo, 12 de setembro de 2014 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (“São Carlos”) comunica, aos seus acionistas e ao mercado em geral, a conclusão das obras, com respectivo Habite-se, e a locação de 47% da área locável do empreendimento Centro Administrativo Cidade Nova (“Imóvel”).

    O Imóvel é um edifício de escritórios classe A, com 35.221 m² de área locável (BOMA – Building Owners and Managers Association) divididos em 30.437 m² de área para lajes corporativas e 4.784 m² de área destinada para lojas de varejo de conveniência e 235 vagas de estacionamento. O Imóvel está localizado na Rua Dom Marcos Barbosa, nº 2, esquina com a Rua Ulisses Guimarães, Cidade Nova, Rio de Janeiro.

    O contrato de locação do Imóvel foi celebrado com empresa multinacional de primeira linha (“Contrato”) para locação de 16.601 m² de área locável (BOMA), correspondente a 47% do Imóvel. O Contrato tem prazo de 10 anos, com início da vigência em 01 de setembro de 2014, e o valor de locação está em linha com os valores praticados no mercado e com as expectativas apresentadas anteriormente pela São Carlos.

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  6. Resultado do 1º Trimestre de 2014

    A empresa registrou lucro líquido de R$ 30,9 M no 1° trimestre de 2014, redução de 80,0% em relação ao 4T13 e redução de 26,3% em relação ao 1° trimestre de 2013. A receita líquida somou R$ 5,1 M neste trimestre, uma variação de -90,6% em relação ao trimestre ligeiramente anterior e decréscimo de 93,2% em relação ao primeiro trimestre de 2013.

    O resultado corresponde a uma margem bruta de 90,0% contra 88,0% no trimestre anterior e 39,4% no primeiro trimestre de 2013. Já a margem líquida ficou em 606,0% no primeiro trimestre de 2014 contra 285,0% no 4° trimestre de 2013.

    Os ativos totais registraram o saldo de R$ 1,5 B, aumento de 9,0% em relação ao saldo no mesmo trimestre do ano anterior. O patrimônio líquido atingiu a soma de R$ 1,1 B no primeiro trimestre de 2014, valor 16,4% superior ao saldo no mesmo período do ano anterior

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    • Retirei esses dados do guiainvest que são diferentes do resultado oficial do site da são carlos que se encontra abaixo.
      Não entendi direito a diferença de resultados, parece que no resultado oficial eles consideram lucro liquido ajustado.
      Alguem poderia explicar melhor isso?

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      • cwhitesox, parece que sim, usaram o lucro líquido ajustado, neste caso eu prefiro assim porque mensura o resultado sem os não recorrentes.

        “Lucro líquido da São Carlos alcança R$ 31 milhões com margem de 45,6% no 1T14, uma variação positiva de
        38% sobre 1T13; ” relatório da empresa

        No mesmo relatório tem a apresentação do resultado, que não é de crescimento e sim de redução, porque considera a venda de imóveis, evento não recorrente no resultado do 1T14, resumindo se você tirar a venda de imóveis do resultado do 1T13 e comparar com 1T14 somente o resultado das receitas de locação e serviços, vai chegar a conclusão que neste trimestre, o resultado foi melhor, porque teve maior receita financeira, receita bruta, manutenção nas despesas, e aumento nas receitas operacionais, porém se considerar a venda de imóveis presente no 1T13 e ausente no atual, o resultado é queda.

        Tudo é uma questão de ponto de vista, eu particularmente gosto de analisar esse tipo de empresa sem a venda de imóveis, já que não é parte recorrente nos resultados. O site em questão considerou, mas ae cada um faz sua análise.

        Curtido por 1 pessoa

  7. Resultado 1T14
    LL 30,9 M +38% x 1T13

    Lucro líquido da São Carlos alcança R$ 31 milhões com margem de 45,6% no 1T14, uma variação positiva de
    38% sobre 1T13;
     FFO atinge R$ 37 milhões e margem FFO de 54,6% no 1T14, com crescimento de 26% em relação ao 1T13;
     Receita bruta com locações, considerando a mesma base de imóveis, apresenta crescimento de 12%,
    alcançando R$71 milhões no 1T14. A receita bruta total alcança R$ 72 milhões no 1T14, um crescimento de 3%,
    apesar das vendas de ativos realizadas no período (BFC, BST, loja BH e Meier);
     EBITDA ajustado alcança R$ 59 milhões com margem de 86,5% no 1T14;
     Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,4 bilhões, com alta de 5% em 12 meses;
     NAV (Net Asset Value) atinge R$ 3,23 bilhões, correspondente a R$ 57/ação, com alta de 10% em 12 meses;
     Nível de endividamento líquido em 14,8% do valor do portfólio e saldo de caixa de R$ 445 milhões no final do
    1T14;
     Taxas de vacância física e financeira no portfólio de 4,0% em março de 2014, patamar inferior às taxas médias
    de mercado;
     Distribuição de Dividendos de R$29 milhões, equivalente a R$ 0,51 por ação, deliberado na AGO/E de 30 de abril
    de 2014.

    http://www.mzweb.com.br/saocarlos2011/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=F9712057-284E-4FA2-B230-1A5B2646A396

    Excelente resultado, impactado por aumento considerável nas receitas financeiras, no demais não houve crescimento, apenas manutençao dos números.

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  8. Resultados 4T13 e 2013
    LL 27MM +15% x 4T12 // LL2013 101MM +19% x 2012

    Lucro líquido da São Carlos alcança R$ 249 milhões em 2013, com crescimento de 13% sobre 2012;
    EBITDA e FFO atingem R$ 237 milhões e R$ 128 milhões em 2013, com crescimento de 11% e 13,5%,
    respectivamente;
    Receita bruta com locações alcança R$ 74 milhões no 4T13, com alta de 5% em comparação com o 4T12;
    Margens EBITDA e FFO alcançam 83,4% e 46,9% no 4T13, respectivamente, demonstrando ganho de eficiência
    operacional e financeira na comparação com 4T12;
    Lucro líquido cresce 288% no 4T13 e atinge R$ 154 milhões, impulsionado pela venda de ativos no período;
    Aumento de 15% no lucro líquido ajustado totalizando R$ 26 milhões no 4T13, contra R$ 23 milhões no 4T12;
    Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,4 bilhões, com alta de 20% em 12 meses;
    NAV (Net Asset Value) atinge R$ 3,26 bilhões, correspondente a R$ 57/ação, com alta de 14% em 12 meses;
    Nível de endividamento em 14% do valor do portfólio e saldo de caixa de R$ 491 milhões no final do 4T13;
    Taxas de vacância física e financeira no portfólio de 1,8% ao final de 2013, representando o menor patamar do
    ano;
    Venda de ativos consolidados no montante de R$301 milhões (Loja BH, Brazilian Financial Center, Meier e
    Venezuela 131), ocorridos ao longo do 4T13, com cap rate médio de 9,0%;
    Distribuição de Juros sobre Capital Próprio de R$34 milhões, equivalente a R$ 0,59 por ação em 14 de
    novembro de 2013
    Captura de ganho real médio de 11% nas revisões e renovações de 12 contratos de locação, equivalentes a 3%
    da receita recorrente.

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  9. Resultado 3T13

    Lucro líquido 29M +24% 3T13x3T12

    -> Valor de mercado do portfólio de imóveis alcança R$ 4,65 bilhões, com alta de 28% em 12 meses, segundo avaliação realizada pela CB Richard Ellis em setembro de 2013;
    -> NAV (Net Asset Value) atinge R$ 3,36 bilhões, correspondente a R$ 59/ação, com alta de 19% em 12 meses;
    -> Receita bruta com locações alcança R$ 78 milhões no 3T13, com alta de 9% em comparação com o 3T12;
    -> Lucro líquido ajustado no 3T13 atinge R$ 29 milhões, com crescimento de 24%;
    -> Margens EBITDA e FFO alcançam 86,1% e 48,1% no 3T13, respectivamente, demonstrando eficiência operacional e financeira;
    -> Nível de endividamento em 17% do valor do portfólio e saldo de caixa de R$ 340 milhões no final do 3T13;
    -> Pré-locação de 7 andares da Torre A EZTowers, totalizando 11.936 m² ou 25% da área locável do imóvel;
    -> Venda de ativos consolidados no montante de R$299,1 milhões (Loja BH, Brazilian Financial Center e Meier), ocorridos em outubro;
    -> Distribuição de Juros sobre Capital Próprio de R$34 milhões, equivalente a R$ 0,59 por ação em 14 de novembro de 2013.

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